Jak se daní příjmy z pronájmu za rok 2023

Začali jste v loňském roce někomu pronajímat byt? Pokud ano, je dobré vědět, že příjem z pronájmu je nutné řádně zdanit. Jak?

Finance získané pronájmem se daní jednou ročně, a i kdybyste o to požádali zaměstnavatele v rámci ročního zúčtování daně, nevyhoví vám. Nájem musíte sami zdanit prostřednictvím daňového přiznání, o čemž pojednává zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb., přesněji pak § 9.  

1. Jaké výdaje lze u příjmů z pronájmu uplatnit?

2. Jaká sazba daně platí u příjmů z pronájmu?

3. Jak je to u příjmů z nájmu s pojištěním

4. Jak je to s pojistnými odvody, když je pronájem podnikáním?

1) Jaké výdaje lze u příjmů z pronájmu uplatnit?

Od celkového úhrnu příjmů z pronájmu lze odečíst prokazatelně vynaložené výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů. Mezi takové výdaje můžeme zahrnout např.

• daň z nemovitostí,
• pojištění nemovitostí,
• náklady na opravu a údržbu,
• výdaje související s nákupem nábytku nebo spotřebičů,
• úroky z hypotéky na pořízení nemovitosti,
• odpisy nemovitostí a
• poplatky realitní kanceláři.

Pokud však poplatník nemá žádné prokazatelně vynaložené výdaje, lze použít tzv. paušální výdaje. Paušální výdaj lze u pronájmu uplatnit ve výši 30 % z příjmů bez prokazování. Nejvýše to však lze do částky 600 000 Kč. Důležité je navíc vědět, že způsob uplatnění výdajů nelze zpětně nijak měnit.

2) Jaká sazba daně platí u příjmů z pronájmu?

Příjmy z pronájmu se daní klasickou 15% daňovou sazbou. Jiná situace však nastává tehdy, pokud jsou vaše celkové příjmy za rok 2023 vyšší než 48násobek průměrné mzdy. Pak totiž z příjmů nad tento limit uplatní 23% sazba daně. U příjmů za rok 2023 roční limit činí 1 935 552 Kč (měsíční je 161 296 Kč).

S rokem 2024 přichází u vyšší sazby daně nové pravidlo. Tím je to, že se již nebude vycházet ze 48násobku průměrní mzdy, ale ze 36násobku. Hranice pro zdanění 23% sazbou tedy bude u příjmů za rok 2024 činit 1 582 812 Kč (měsíční je 131 901 Kč). Při zdanění ročních příjmů za rok 2024, které proběhne v rámci ročního zúčtování daně a daňového přiznání v roce 2025, tedy 23% sazbu daně pocítí daleko více poplatníků.

Vyšší sazba se samozřejmě vždy uplatní až pro sumu nad zmíněnými limity, nikoliv na kompletní příjem.

3) Jak je to u příjmů z nájmu s pojištěním

Pokud máte příjem z pronájmu jako nepodnikající fyzická osoba, resp. pronájem není předmětem vašeho podnikání, z příjmů z nájmu se neodvádí sociální ani zdravotní pojištění. To tedy znamená, že pokud nejste zaměstnáni na klasickou pracovní smlouvu, nejste student, důchodce a ani osoba na mateřské nebo rodičovské dovolené, nemáte vyřešený svůj vztah se zdravotní pojišťovnou.

Mít uhrazeno zdravotní pojištění je v České republice povinnost, která musí být splněna, i kdyby daná osoba zůstala úplně bez příjmů. Pokud vám tedy zdravotní není odváděno z jiného příjmu nebo jej za vás nehradí stát, musíte se u své pojišťovny přihlásit jako osoba bez zdanitelných příjmů (OBZP) a začít si platit zdravotní pojištění sami. To v roce 2024 měsíčně činí 2552 Kč.

Platit si sociální, resp. důchodové pojištění pak povinnost není. Nicméně je z hlediska nároku na důchod v budoucnu vhodné o něm uvažovat. Měsíční částka dobrovolného důchodového pojištění v roce 2024 činí 3078 Kč.

4) Jak je to s pojistnými odvody, když je pronájem podnikáním?

Pokud je pro vás pronajímání nemovitostí podnikáním, neplatí zde § 9 zákona o daních z příjmů, nýbrž § 7, který řeší příjmy ze samostatné výdělečné činnosti. V takovém případě se pak sociální a zdravotní pojištění platí přímo z podnikání a minimální zálohy platné pro rok 2024 vypadají takto:

• zdravotní pojištění – 2968 Kč,
• sociální pojištění – 3852 Kč.

U samostatné výdělečné činnosti vedlejší se zdravotní pojištění vždy platí až ze skutečně dosaženého zisku, pokud pojišťovna nepředepíše zálohy. I ty se však poté vyrovnají.

Sociální důchodové pojištění do limitu nemusí být uhrazeno vůbec. Minimální záloha na sociální pojištění u činnosti vedlejší činí 1413 Kč.